Energielabel en woningwaarde: wat is een beter label waard?

Wat doet het energielabel met de woningwaarde?

Voordat de cijfers komen, is één ding belangrijk om te weten over wat voor cijfers het zijn. Het zijn gemiddelden over een woningvoorraad, geen voorspelling voor één woning. Regio, woningtype, bouwperiode en de staat van onderhoud bewegen er allemaal doorheen, en in een landelijk gemiddelde verdwijnen die verschillen. Een percentage uit zo'n onderzoek zegt dus iets over de markt, niet over uw huis.

Daarom zetten wij bij elk getal hieronder welk onderzoek het is, over welke periode het gaat en waartussen vergeleken is. Zonder die drie gegevens is zo'n cijfer niet te plaatsen — en het is precies wat er meestal wegvalt zodra een percentage over energielabels wordt doorverteld. Wat het label zelf meet en wat er níet in meetelt, staat op energielabel woning.

Wat zegt het onderzoek over label en verkoopprijs?

De meest actuele Nederlandse cijfers komen van Brainbay, de data-organisatie achter de NVM. Brainbay analyseert miljoenen woningtransacties uit de eigen database met een waarderingsmodel dat meer dan honderd woningkenmerken meeneemt, en bepaalt met technieken uit de speltheorie welke bijdrage elk kenmerk afzonderlijk aan de waarde levert. Zo is de meerwaarde van het energielabel los te koppelen van locatie, bouwjaar, woonoppervlakte en afwerkingsniveau. Dat maakt de reeks bruikbaar, en het verklaart tegelijk waarom de uitkomst een modelgemiddelde is en geen prijskaartje voor één adres.

Drie begrenzingen horen bij elk getal hierboven. Ten eerste is het een vergelijking tussen woningen met een verschillend label en niet de opbrengst van een verbouwing: de kosten van het verduurzamen zitten er niet in, zoals Brainbay er in deze reeks zelf bij vermeldt. Ten tweede is het een landelijk gemiddelde over de koopvoorraad; per regio, bouwperiode en woningtype loopt het effect uiteen. Ten derde is A tegenover G de uiterste sprong van de hele schaal — kleinere sprongen leveren navenant minder op, en dat is ook precies wat het cijfer per labelstap laat zien.

Een tweede bron, met een andere methode

Het Kadaster onderzocht dezelfde vraag over een eerdere periode. Tussen het eerste kwartaal van 2020 en het tweede kwartaal van 2023 liep het verschil in gemiddelde verkoopprijs tussen woningen met label A en woningen met label G op van € 60.000 naar € 140.000 (Kadaster, november 2023). Twee dingen horen daarbij. Die periode eindigt medio 2023 en het bedrag is dus niet actueel. En de methode verschilt: het Kadaster vergelijkt gemiddelde verkoopprijzen per labelklasse en controleert de overige woningkenmerken niet weg zoals Brainbay dat doet, dus het cijfer meet deels ook wat voor soort woningen er in elke labelklasse zitten. Als onafhankelijke bevestiging van de richting is het bruikbaar; als actueel bedrag niet.

Het Kadaster-onderzoek voegt wel iets toe dat in een landelijk gemiddelde verdwijnt: het effect verschilt sterk per segment. In de onderzochte periode daalden de prijzen van woningen met label F of G het sterkst, en binnen die groep vooral bij appartementen groter dan 80 m²; in de vier grote steden en de veertig grootste gemeenten daalden de prijzen sterker dan daarbuiten. Grondgebonden woningen met een vloeroppervlakte tussen 110 en 170 m² bleken juist het minst gevoelig voor prijsverandering, ongeacht de locatie.

Waarom kijken kopers en geldverstrekkers naar het energielabel?

Voor een koper is het energielabel een van de weinige gebouwkenmerken die vastligt en openbaar is: is er ooit een label geregistreerd, dan staat het op adres in EP-Online, het landelijke labelregister. Daardoor is het makkelijk te vergelijken tussen woningen die verder moeilijk vergelijkbaar zijn — en wat makkelijk te vergelijken is, weegt mee in wat mensen bieden. Hoe u dat register raadpleegt, staat op energielabel opzoeken.

Wat een koper eruit afleidt, zijn vooral twee dingen. Ten eerste de maandlasten: een woning die minder energie nodig heeft, is goedkoper in gebruik. Ten tweede het werk dat er nog ligt — een slecht geïsoleerde woning betekent een verbouwing bovenop de koopsom, met de kosten, de doorlooptijd en de overlast die daarbij horen. Comfort loopt daarmee mee: dezelfde isolatie die het energiegebruik verlaagt, haalt tocht en koudeval weg.

Ook aan de financieringskant komt het label ter sprake: bij het aanvragen van een hypotheek en bij het meefinancieren van verduurzamingsmaatregelen. Wat u daarbij precies kunt lenen, tegen welke rente en onder welke voorwaarden, verschilt per geldverstrekker en per regeling en verandert regelmatig. Wij noemen op deze pagina daarom geen rentepercentages en geen leenbedragen — die zouden hier verouderen zonder dat u het merkt. Vraag ze na bij uw geldverstrekker of hypotheekadviseur; wat wij wél kunnen leveren is het gegeven waar zo'n gesprek mee begint.

Levert verduurzamen mij die meerwaarde ook op?

Waarde en verkoopbaarheid zijn bovendien twee verschillende dingen. Waarde is wat een woning gemiddeld opbrengt; verkoopbaarheid gaat over of er kopers voor zijn, hoeveel, en met hoeveel onderhandelingsruimte zij aan tafel komen. Een woning met een rood label is niet onverkoopbaar — hij spreekt alleen een andere groep kopers aan, en die groep rekent het werk dat nog moet gebeuren mee in wat hij biedt. Dat de prijsontwikkeling per segment sterk uiteenliep, laat het Kadaster-onderzoek hierboven zien: wat het label in úw straat doet, weet een makelaar met lokale transactiecijfers beter dan een landelijk gemiddelde.

Blijft u nog jaren wonen, dan verschuift de rekensom. Dan telt vooral wat u in de tussentijd overhoudt aan een lagere energierekening en aan comfort, en is een eventueel labeleffect bij een latere verkoop een extra in plaats van de reden. Hoeveel dat lagere gebruik in uw geval scheelt, hangt af van uw woning; de check rekent het voor uw situatie door. Welke maatregelen het label werkelijk in beweging brengen, staat op energielabel verbeteren, en wat er vlak vóór een verkoop nog verstandig is om te doen op verduurzamen vóór de verkoop.

Wat is het energielabel van uw woning nu?

Elke vraag op deze pagina begint bij hetzelfde gegeven: waar uw woning vandaag staat. Onze gratis check rekent dat in ongeveer vijf minuten uit op basis van uw eigen antwoorden. Wat u krijgt is een indicatie: dezelfde NTA 8800-rekenmethode als bij een geregistreerd label, maar zonder opname ter plaatse en zonder registratie — daardoor niet geldig bij verkoop, verhuur of de wettelijke labelplicht. Wat de twee onderscheidt, staat op energielabel berekenen.

Wat de check nadrukkelijk niet is, is een waardebepaling. Wat uw woning opbrengt, beoordeelt een makelaar of taxateur met transactiecijfers uit uw eigen buurt. Wat wij leveren is het labelgegeven dat daarin als kenmerk meeweegt, plus het pakket maatregelen dat nodig zou zijn om het te verbeteren — met indicatieve kosten. Dat is het cijfer waarmee u die makelaar, adviseur of installateur een concrete vraag kunt stellen.

Veelgestelde vragen

Lees ook

• Meer over energielabel: Energielabel
• Voor verkoop
• Energielabel verbeteren
• Wanneer verplicht